Stadt Kalkar - 366 10 - 22. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 027

Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB
Beschluss über die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB
Beschluss über die Durchführung der Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB

Vorlagennummer:	10/366
Beratungsart:	öffentlich
Federführender Bereich:	Planen, Bauen, Umwelt

Wichtige Dokumente zum Download (veröffentlicht am 28.06.2017)

Sachverhalt

Der Bebauungsplan Nr. 027 "Erholungsgebiet Nr. 027" wurde durch öffentliche Bekanntmachung am 29.06.1983 rechtskräftig; der Bebauungsplan sollte laut seiner Begründung "die Errichtung eingeschossiger Wochenendhäuser mit ausbaubarem Dachgeschoss in variabler Bauweise ermöglichen". Durch die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sollte "der Wochenendhauscharakter sichergestellt und eine Dauernutzung ausgeschlossen werden". Die Festsetzungen des B-Plans von 1983 sahen eine maximale Grundfläche von 65 m² und als Maß der baulichen Nutzung eine Grundflächen(GRZ)- und Geschossflächenzahl (GFZ) von jeweils 0,2 vor. Stellplätze waren im Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten.

Der Bebauungsplan wurde zuvor am 17.05.1983 zwar vom Regierungspräsidenten genehmigt; aufgrund von Planungs- und Verfahrensmängeln wurden jedoch zahlreiche Maßgaben und Auflagen verfügt, denen der Rat der Stadt im Zuge eines Beitrittsbeschlusses gefolgt ist. Die textlichen Festsetzungen zum Wochenendhausgebiet präzisierte der Regierungspräsident als Auflage wie folgt:

(1) Das Wochenendhausgebiet Oybaum dient zu Zwecken der Erholung ausschließlich dem Freizeitwohnen in Wochenendhäusern.

(2) Zulässig sind
1. Wochenendhäuser bis zu einer Grundfläche von 65 m²
2. Stellplätze auf den überbaubaren Grundstücksflächen
3. Nebenanlagen i. S. v. § 14 (1) BauNVO auf den überbaubaren Grundstücksflächen zu
10 m² Grundfläche und in Angliederung an den Hauptbaukörper.

(3) Nicht zulässig sind
1. Nebenanlagen i. S. v. § 14 Abs. 1 BauNVO sowie Garagen und Stellplätze auf den
nicht überbaubaren Grundstücksflächen.
2. Garagen auf den überbaubaren Grundstücksflächen

Die Maßgaben und Auflagen des damaligen Regierungspräsidenten werden verwaltungsintern jeweils als separate Änderung des B-Plans geführt; ab der 19. Änderung des Bebauungsplans Nr. 027 wurden die ersten, tatsächlichen Änderungen in einem (vereinfachten) Verfahren bearbeitet. Während die 19. und 21. Änderung lediglich kleinteilige, auf einzelne Grundstücke bezogene Erweiterungen der überbaubaren Grundstücksflächen vorsahen, umfasste die 20. Änderung den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans. Am 19.09.2002 beschloss der Rat der Stadt im Zusammenhang mit der 20. Änderung unter anderem die nachstehend genannten textlichen Festsetzungen:

(1) Das Wochenendhausgebiet Oybaum dient zu Zwecken der Erholung ausschließlich
dem Freizeitwohnen in Wochenendhäusern.

(2) Zulässig sind
1. Wochenendhäuser mit einer Dachneigung von mehr als 28° bis zu einer Grundfläche
von 65 m²,
2. Wochenendhäuser mit einer Dachneigung bis 28° bis zu einer Grundfläche von 90 m²,
3. Stellplätze auf den überbaubaren Grundstücksflächen,
4. Nebenanlagen i. S. v. § 14 (1) BauNVO auf den überbaubaren Grundstücksflächen bis
zu 10 m² Grundfläche in Angliederung an den Hauptbaukörper,
5. Nebenanlagen i. S. v. § 14 (1) BauNVO, die nicht in Angliederung an den Hauptbau-
körper errichtet werden, bis zu einer Grundfläche von 12 m² auf den Baugrundstücken.

(3) Nicht zulässig sind
1. Garagen und Stellplätze auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen,
2. Garagen auf den überbaubaren Grundstücksflächen

Aktuell liegt der Verwaltung ein Antrag von Eigentümern eines Grundstücks im Erholungsgebiet Oybaum vor, wonach nun weitere Änderungen in ein planungsrechtliches Verfahren eingebracht werden sollen. Hierzu im Einzelnen:

Über 250 Personen haben im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 027 ihren Haupt- bzw. alleinigen Wohnsitz gemeldet. Dieser Sachverhalt ist im Wesentlichen einer Unstimmigkeit zwischen Melde- und Baurecht geschuldet. Resultierend aus den Vorgaben der melderechtlichen Bestimmungen kann die Meldebehörde die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes nicht verweigern, wenn eine Wohnung als umschlossener Raum zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Die planungsrechtliche Differenzierung zwischen dauerhaften und nicht-dauerhaften Wohnen kennt das Melderecht nicht. Die Festsetzung eines Wochenendhausgebietes im Bebauungsplan bedingt dann allerdings, dass sich bei einem dauerhaften Aufenthalt die Bewohner nicht rechtskonform verhalten.

Die Antragsteller haben das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen auf das dauerhafte Wohnen im Erholungsgebiet hingewiesen. Daraufhin wurde der Kreis Kleve in seiner Funktion als Untere Bauaufsichtsbehörde seitens des Ministeriums um Überprüfung des Grundstücks aufgefordert. Neben der Feststellung des dauerhaften Wohnens wurden zudem diverse baurechtswidrige Zustände hinsichtlich der Nebenanlagen sowie der Größe des Wochenendhauses durch die Bauaufsichtsbehörde ermittelt.

Da das Baugesetzbuch (BauGB) seit dem 13.05.2017 in einer novellierten Fassung gilt, sehen die Antragsteller nun eine Option das dauerhafte Wohnen planungsrechtlich zu legalisieren. Sie beantragen, dass neben dem "Freizeitwohnen in Wochenendhäusern auch der dauerhafte Aufenthalt von Menschen und die Begründung eines Erstwohnsitzes gem. § 12 Abs. 7 BauGB in diesen Häusern zulässig" sein soll.

Im § 12 BauGB - Vorhaben- und Erschließungsplan - wurde nämlich mit dem Abs. 7 folgende Formulierung neu aufgenommen:

"Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt."

In der Begründung zur Änderung durch den Deutschen Bundestag heißt es dazu:

"Erholungssondergebiete nach § 10 BauNVO sind konzeptionell für das Erholungswohnen vorgesehen. Durch § 12 Absatz 7 BauGB soll eine klarstellende Regelung geschaffen werden, um sich mit der Thematik des Dauerwohnens in bisherigen Erholungssondergebieten planerisch auf diesem Wege auseinandersetzen zu können. Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB kann eine Möglichkeit sein, um in einem bisherigen Erholungssondergebiet oder einem Teil davon Wohnnutzung zuzulassen. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit von Vorhaben nicht an den Festsetzungskatalog nach § 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Verordnung gebunden (§ 12 Absatz 3 Satz 2 BauGB). Die bauplanungsrechtliche Zulassung der Wohnnutzung durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan dürfte bei den Begünstigten zu Bodenwertsteigerungen führen. Im Durchführungsvertrag (§ 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB) hat sich der Vorhabenträger ganz oder teilweise zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten zu verpflichten."

Stellungnahme der Verwaltung: Ungeachtet des Verständnisses für das Antragsbegehren, muss allerdings attestiert werden, dass die Novellierung des BauGB bzw. die Ergänzung des § 12 BauGB nicht dazu geeignet ist, eine Änderung der Gebietstypik im Hinblick auf ein dauerhaftes Wohnen im Erholungsgebiet Oybaum herbeizuführen. Die Zielstellung der Gesetzgebung ist eine andere: Es ist nämlich so, dass durch die Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die daraus hergeleitete Festsetzung von Baugebieten in den Bebauungsplänen die gleichzeitige Festsetzung von Freizeitwohnen und "allgemeinem" Wohnen in einem Baugebiet nicht möglich ist. Nun stellt der Gesetzgeber klar, dass ein sog. vorhabenbezogener Bebauungsplan nicht an die beschränkten Festsetzungsmöglichkeiten der BauNVO gebunden ist; in diesem lasse sich neben dem Freizeitwohnen auch das dauerhafte Wohnen parallel festsetzen, wenn ein Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben bereit und in der Lage ist. Eine Stadt kommt als Träger der Planungshoheit hierfür nicht in Betracht. Entscheidend ist aber auch, dass der Vorhaben- und Erschließungsplan mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Zur geordneten städtebaulichen Entwicklung gehört auch die Anpassung an die Ziele der Raumordnung entsprechend § 1 Abs. 4 BauGB. Auf entsprechende Nachfrage der Verwaltung teilte die Bezirksregierung im Februar dieses Jahres schriftlich mit, dass aus Sicht der Regionalplanung gegen eine angedachte Umwandlung des Sondergebietes „SO – Wochenendhausgebiet“ in eine Wohnbaufläche im Bereich des Erholungsgebietes "Oybaum" in Kalkar-Hönnepel erhebliche landesplanerische Bedenken bestehen, da sie den gültigen Zielen des Regionalplans für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) sowie auch den in Aufstellung befindliche Zielen des künftigen Regionalplans widerspricht. Auch ist eine Umwandlung dieses Bereiches in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) vor dem Hintergrund bestehender landesplanerischer Ziele im Landesentwicklungsplan (LEP NRW) nicht möglich. Gemäß GEP 99 liegt das Plangebiet im Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich mit den überlagernden Freiraumfunktionen „Schutz der Natur“ (BSN) und „Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung“ (BSLE). Eine Anbindung an den bestehenden Siedlungsraum besteht nicht. Aufgrund des immer wieder auftretenden Konflikt hinsichtlich des Problems „Dauerwohnen in Wochenendhausgebieten“ ist bereits in einem Erlass des Ministeriums (MWME) vom 17.11.2008 geregelt, dass nur die Ferien- und Wochenendhausgebiete in ein Wohngebiet zum Dauerwohnen umgewandelt werden können, bei denen die im Erlass genannten Kriterien erfüllt sind. Hier besteht dann die Möglichkeit, auf Antrag der Kommune im Rahmen der bauleitplanerischen Anpassung gem. § 34 Landesplanungsgesetz eine Wohnbaufläche zum Dauerwohnen darzustellen. Die im o.g. Erlass genannten Kriterien sind:

- Unmittelbares Angrenzen an einen genehmigten Allgemeinen Siedlungsbereich, genehmigte
Wohnbauflächen oder Baugebiete nach § 1 Abs. 2 Nr. 2, 3, 4 und 5 BauNVO
- Darstellung als ASB im Regionalplan mit entsprechendem Flächentausch
- Gesicherte Erschließung / ausreichend vorhandene Infrastruktur

Diese Kriterien sind kumulativ anzuwenden und treffen auf das vorliegende Planvorhaben nicht zu. Da das hier betroffene Wochenendhausgebiet die o.g. Voraussetzungen nicht erfüllt, kann aus landesplanerischer Sicht bzw. aus Sicht der Bezirksregierung einer Änderung des geltenden Planungsrechts in ein Wohngebiet nicht zugestimmt werden. Zwar ist beabsichtigt, im künftigen Regionalplan die Darstellungen zum Schutz der Natur und der Landschaft für den bebauten Bereich des "Oybaums" aufzuheben; dies ändert aber nichts an der Darstellung als "Freiraum- und Agrarbereich". Auch das unmittelbare Angrenzen an genehmigte Wohnbauflächen oder Baugebiete wird nie zu erzielen sein. Gemäß der Ziele des neuen LEP NRW (von Februar 2017) sind Splittersiedlungen mit der Zielsetzung einer kompakten, auf zentralörtlich bedeutsame Siedlungsbereiche ausgerichteten Stadtentwicklung nicht vereinbar.

Hinsichtlich der o.g. baurechtswidrigen Zustände wurde eine bisher nicht genehmigte bzw. nicht im Freistellungsverfahren angezeigte Nutzung des Dachgeschosses als Wohn- und Aufenthaltsraum festgestellt. Die Grundfläche des Wochenendhauses überschreitet die Grenze des Zulässigen lt. B-Plan. Die auf dem Grundstück befindliche Pkw-Garage ist nicht zulässig; die Größe eines Gartenhauses überschreitet die zulässige Grundfläche für Nebenanlagen und liegt in einem Pflanzstreifen. Daraus resultierend beantragen die Eigentümer den Bebauungsplan wie folgt zu ändern (Änderungen sind kursiv dargestellt):

Zulässig sind
- Wochenendhäuser mit einer Dachneigung von mehr als 30° bis zu einer Grundfläche
von 65 m²,
- Wochenendhäuser mit einer Dachneigung bis 30° bis zu einer Grundfläche von 95 m²,
- Stellplätze, Carports und Garagenauf den überbaubaren Grundstücksflächen,
- Nebenanlagen i. S. v. § 14 (1) BauNVO, die nicht in Angliederung an den Hauptbaukörper
errichtet werden, bis zu einer Grundfläche von 15 m² auf den Baugrundstücken.

Nicht zulässig sind
- Garagen, Carports und Stellplätze auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen

Fazit aus Sicht der Verwaltung: Die Voraussetzungen für die Änderung der Art der baulichen Nutzung von einem Wochenendhausgebiet zu einem erweiterten Nutzungstyp, der auch Grundzüge eines Allgemeinen oder Reinen Wohngebiets umfasst, sind weiterhin leider nicht gegeben. Die Novellierung des Baugesetzbuches hat hinsichtlich der Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan eher klarstellenden Charakter; ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist weiterhin nicht geeignet, sich über die landes- und regionalplanerischen Vorgaben der Raumordnung hinwegzusetzen.

Richtig ist, dass das Gebäude der Antragsteller im Frühjahr 1998 als Wochenendhaus mit einer Grundfläche von 95 m² und einer Dachneigung von 30° der Stadt im Genehmigungsfreistellungsverfahren gem. § 67 BauO NW vorgelegt wurde und die Stadt den eingereichten Entwurf nicht beanstandet hat. Insofern genießt das Gebäude Bestands- und Vertrauensschutz. Die Anerkennung einer geringfügigen Überschreitung der Nutzungsmaße resultiert vermutlich aus einer Beschlussfassung des Bau- , Planungs- und Verkehrsausschusses des Rates der Stadt Kalkar vom 10.07.1997, in welchem die Erhöhung der überbaubaren Grundfläche auf 95 m² zunächst beschlossen worden war. Es ist davon auszugehen, dass diese "Kompromissbereitschaft" der Verwaltung Ende der 90`er Jahre auch für andere Bauvorhaben im Erholungsgebiet Oybaum galt. Im Zuge der Gleichbehandlung der Grundstückseigentümer kann der Bebauungsplan hinsichtlich der zulässigen Grundfläche und Dachneigung gemäß des Antrags geändert werden.

Gem. § 12 BauNVO sind Stellplätze und Garagen grundsätzlich in allen Baugebieten zulässig. Den Begriff des Carports kennt die BauNVO nicht; für den Anwendungsbereich der BauNVO legt dagegen die Begriffsbildung „überdachte Stellplätze“ in § 21 a Abs. 3 nahe, diese Anlagen den Stellplätzen zuzurechnen. Demnach sind bereits zum jetzigen Zeitpunkt die im Erholungsgebiet vorhandenen Carports zulässig; der Klarstellung halber kann allerdings im Zuge des Änderungsverfahrens eine Präzisierung der Begrifflichkeiten vorgenommen werden.

Die Regelungen zum Ausschluss von Garagen und zur Reduzierung der Größe von Nebenanlagen sind dazu geeignet, der städtebaulichen Zielstellung eines locker bebauten Erholungsgebietes Rechnung zu tragen; auch der Regierungspräsident wollte mit seiner entsprechenden Auflage zur Genehmigung des Bebauungsplanes diesen Umstand offensichtlich unterstützen. Daher wurde bisher auch seitens der Verwaltung der Errichtung von Garagen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 027 nicht zugestimmt. Bei den sehr wenigen, im Erholungsgebiet befindlichen Garagen handelt es sich somit um "Schwarzbauten". Die deutlich überwiegende Mehrheit der Bauherrn hat sich an den Vorgaben zur Errichtung von Stellplätzen gehalten; die Verwaltung sieht daher keine Veranlassung die baurechtlichen Verstöße nachträglich zu heilen. Dabei ist auch zu bedenken, dass die Garage auf dem Grundstück der Antragsteller von den vorherigen Grundstückseigentümern trotz einer schriftlichen Ablehnung der Verwaltung - wie sich nun herausgestellt hat - errichtet wurde.

Zu einer geringen Erhöhung der Grundfläche von Nebenanlagen auf den Baugrundstücken, die nicht in Anlehnung an den jeweiligen Hauptbaukörper errichtet werden, bestehen aus Sicht der Verwaltung keine schwerwiegenden Bedenken. Zwar tragen auch größere Nebenanlagen zu einer baulichen Verdichtung mit bei; eine Erhöhung von 12 auf 15 m² erscheint allerdings städtebaulich noch vertretbar. Als genehmigungsfreies Vorhaben (bis 30 m³ Brutto-Rauminhalt) ist ihre Errichtung zudem nur schwer zu überprüfen.

Laut Einschätzung der Verwaltung können die städtebaulich vertretbaren Änderungen zum Bebauungsplan Nr. 027 (geringfügige Erhöhung der zulässigen Grundfläche sowie der Dachneigung bei den Wohngebäuden, geringfügige Erhöhung der Grundfläche einzelner Nebenanlagen) im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden, da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass mit der Änderung des Bauleitplans Grundzüge der Planung berührt würden. Im vereinfachten Verfahren wird auf die Durchführung einer Umweltprüfung verzichtet.

Finanzielle Auswirkungen

Es entstehen der Stadt Kosten in Zusammenhang mit der Durchführung des Bauleitplanverfahrens. Die Deckung der Bekanntmachungskosten erfolgt aus Haushaltsmitteln für sonstige ordentliche Aufwendungen (Zeile 16) aus dem Produkt 090101 – Räumliche Planung und Entwicklung grundstücksbezogener Ordnungsmaßnahmen –.

Beschlussvorschlag

Die Aufstellung der 22. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 027 "Erholungsgebiet Oybaum" wird, wie in der Anlage zur Drucksache dargestellt, beschlossen.

Gleichzeitig werden die Beschlüsse über die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und über die Durchführung der Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB gefasst.

Zielstellung ist die Aufhebung und Neufestsetzung von Maßen der baulichen Nutzung sowie der Grundfläche von Nebenanlagen im Erholungsgebiet.

Vorgesehener Beratungsweg

Hier können Sie den Beratungsweg und die Beschlussfassungen der Drucksache verfolgen.

Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschuss, 29.06.2017

Wortbeitrag

Stadtoberbaurat Sundermann erläutert die Drucksache und erklärt, dass in der Anlage zur Drucksache ein Fehler bezüglich der geplanten Änderungen aufgetreten ist. So muss es unter Nummer 2 Punkt 4 heißen: „Nebenanlagen i. S. von § 14 (1) BauNVO, die in Angliederung an den Hauptbaukörper errichtet werden, bis zu einer Grundfläche von 10 m² auf den Baugrundstücken.“ Unter Punkt 5 soll die Größe 15 m² betragen, nicht wie aufgeführt 12 m².
Er weist ferner darauf hin, dass die zugrunde liegende Drucksache zwei verschiedene Schwerpunkte beinhaltet, welche getrennt voneinander diskutiert werden sollen:

a) Änderung des festgesetzten Gebietstypus zur Ermöglichen einer dauerhaften Wohnnutzung

b) Anpassung der planungsrechtlichen Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung zur Legalisierung der baulichen Missstände und zur Zulässigkeit von Nebenanlagen und Garagen im Gebiet

Zu a) erklärt Stadtoberbaurat Sundermann:

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan, welcher dauerhaftes Wohnen und Erholungswohnen gleichzeitig festsetzt, kann gemäß der Novelle des Baugesetzbuches aufgestellt werden. Für das Plangebiet „Oybaum“ ist dies jedoch nicht möglich, da auch ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aus den höheren Planwerken (etwa Gebietsentwicklungsplan) abgeleitet werden muss. Dieser widerspricht der Möglichkeit eines dauerhaften Wohnens an dieser Stelle. Daher ist aus Verwaltungssicht die Änderung des Sondergebietes dahingehend, dass Wohnnutzung zugelassen wird, nicht möglich. Dies ergaben auch diverse Gespräche und der Schriftwechsel mit der Bezirksregierung Düsseldorf.

Zu b):

Stadtoberbaurat Sundermann beschreibt, dass die Dachneigung des Antragsstellers nicht den Vorgaben des geltenden Rechts entspricht. Gleichzeit sagt er, dass eine Änderung der Dachneigung von Seiten der Verwaltung als unproblematisch angesehen wird.
Weiter führt er aus, dass diverse illegale Garagen errichtet worden sind. Der Voreigentümer des Grundstücks des Antragstellers hat vor Errichtung seiner Garage einen Bauantrag gestellt, welcher von Verwaltungsseite abgelehnt wurde. Trotzdem wurde die Garage errichtet. Die Zulassung von Garagen im Plangebiet würde der aufgelockerten, grünen Struktur entgegenstehen. Da die deutliche Mehrheit der Anwohner im Gebiet keine Garage errichtet hat, wird von Seiten der Verwaltung keine Notwendigkeit der Zulassung von Garagen im Gebiet angenommen.

Stadtoberbaurat Sundermann erklärt, dass Nebenanlagen, die keine Anbindung an den Hauptbaukörper haben, zukünftig eine Grundfläche von 15 m² statt bisher 12 m² haben sollen. Diese Änderung wird durch die Verwaltung mitgetragen.

Vorsitzender Naß schlägt vor, zunächst den Punkt b) zu diskutieren, anschließend den Punkt a).
Dem wird seitens des Ausschusses zugestimmt.

Zu b):

RM Altenburg beschreibt die historische Entwicklung des Gebietes und stellt generell die Definition des Begriffs „Garage“ zur Diskussion. Es handle sich bei einem Großteil der vorhandenen überdachten Stellplätze um offene Garagen. Diese wären gemäß des geltenden Rechts alle unzulässig. Er hinterfragt die Verantwortung im Rahmen des Zustandekommens der Situation.

Vorsitzender Naß meint, dass niemand durch die jetzige Situation geschadet wird und eine Zulässigkeit von Garagen für Klarheit bei allen Behörden sorge. Er fragt, ob zukünftig alle Garagen zulässig sein sollten oder nur offene. Er sagt, dass die Zulässigkeit aller Garagen sinnvoller sei.

RM Kühnen mahnt, dass die Inkonsequenz der Nichtahndung bisheriger Vergehen den Ausschuss zum Handeln zwinge. Er gibt zu bedenken, dass ein Zulassen aller Garagentypen zu einer Zunahme führen würde. Er regt an, dass man zwischen freistehenden und an den Hauptbaukörper angebundenen Garagen differenzieren solle. Letztere sollten legitimiert werden, freistehende hingegen nicht.

Stadtoberbaurat Sundermann weist darauf hin, dass die freistehenden Garagen auch zukünftig keinen Bestandsschutz genießen würden.

RM Kühnen erklärt, dass demnach etwa 15 Garagen zurückgebaut werden müssten.

Vorsitzender Naß stellt klar, dass ein Gesamtabriss keine Option darstelle.

RM Kunisch kritisiert das bisherige Vorgehen und die Inkonsequenz, da dies aus Vermarktungsgründen geschehen sei. Er sagt, dass man alle Garagen legalisieren solle und die Möglichkeit der Errichtung für alle gegeben sein soll.

Stadtoberbaurat Sundermann gibt zu bedenken, dass dies zu einer Verschlechterung des Zustands führen könnte, da Garagen an die Grundstücksgrenze zur Verkehrsfläche gebaut werden könnten. Dies sollte aufgrund der kleinteiligen Straßenführung unbedingt vermieden werden.

Vorsitzender Naß schlägt vor, alle Garagen zu legalisieren, solange sie sich innerhalb der Baugrenzen befinden. Bei Garagen, die außerhalb der Baugrenzen liegen, solle eine nachträgliche Ausweitung dieser ermöglicht werden, wenn dies städtebaulich verträglich ist. Des Weiteren sollen die anderen Änderungen bezüglich der Dachneigung und der Größe von Nebenanlagen wie beantragt genehmigt werden.

Der Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt einstimmig:

Gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB wird die Aufstellung der 22. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 027 - Erholungsgebiet Oybaum - beschlossen.

Gleichzeitig werden die Beschlüsse über die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB und der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB jeweils in Verbindung mit § 13 BauGB gefasst.

Zielstellung ist die Aufhebung und Neufestsetzung von Maßen der baulichen Nutzung, der Grundfläche von Nebenanlagen im Erholungsgebiet sowie der allgemeinen Zulässigkeit von Garagen.

Zu a):

Vorsitzender Naß erklärt, dass es unterschiedliche Rechtsauffassungen bei Verwaltung und Antragssteller gibt.

RM Altenburg beschreibt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung in fast allen Erholungsgebieten vorzufinden ist. Er entnimmt dem Schreiben der Bezirksregierung die Möglichkeit zur Legalisierung des dauerhaften Wohnens und fordert mehr Mut im Umgang mit der Thematik. Er schlägt vor, das dauerhafte Wohnen zuzulassen und auf die Reaktion der Bezirksregierung zu warten.

Vorsitzender Naß fügt hinzu, dass die Stadt alles daran setzen müsse, den Status Quo zu legalisieren. Er nennt die Möglichkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, für welchen der Flächennutzungsplan und der Regionalplan geändert werden müssten. Als zweite Alternative führt er eine Aufhebung des Bebauungsplanes auf. Gleichzeitig verweist er auf das Risiko, dass übergeordnete Planungsbehörden gegen dieses Vorgehen einschreiten können. Er fragt die Bürgermeisterin, ob sie ein solches Vorgehen für rechtswidrig hält.

BM Dr. Schulz kann dies nicht beantworten. Es müsste zunächst im Verwaltungsvorstand diskutiert werden.

Stadtoberbaurat Sundermann erklärt, dass diverse Gespräche mit der Bezirksregierung geführt wurden und dabei auch die Novelle des Baugesetzbuches berücksichtigt worden ist. Sowohl nach altem als auch nach neuem Recht sei die Legalisierung der dauerhaften Wohnnutzung nach jetzigem Kenntnisstand im Gebiet Oybaum nicht möglich. Im Übrigen mangle es an einem externen Vorhabenträger zur Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

RM Kühnen legt dar, dass seiner Meinung nach die Änderung des Baugesetzbuches dazu dienen soll, einen solchen Missstand zu heilen. Die Festsetzung „Wochenendhausgebiet“ solle erhalten bleiben, dauerhaftes Wohnen aber trotzdem zulässig sein.

Vorsitzender Naß stellt erneut die Aufhebung des Bebauungsplanes zur Diskussion. Er erklärt, dass eine rechtliche Prüfung durch den Antragssteller erfolgt ist. Dieser sei zu der Erkenntnis gekommen, dass eine Zulassung von dauerhaftem Wohnen möglich ist. Er verweist darauf, dass eine neutrale Beurteilung mehrere Tausend Euro kosten würde. Des Weiteren spricht er den zeitlichen Druck an, welcher in Bezug auf den Bebauungsplan vorliegt.

Stadtoberbaurat Sundermann erklärt, dass die Änderung des Planes in Bezug auf die Missstände zu Punkt b) den Druck abmildern würde. Während dieses Planverfahrens kann die rechtliche Prüfung bezüglich des dauerhaften Wohnens geklärt werden. Er verweist erneut auf die Problematik, die mit der Aufhebung des Bebauungsplanes einhergehen kann, da die oberen Planungsbehörden im Verfahren beteiligt werden. Im Übrigen ist er der Ansicht, dass mit der Erstellung eines Rechtsgutachtens eine auf baurechtliche Belange spezialisierte Anwaltskanzlei beauftragt werden solle.

SB Brauer erfragt die infrastrukturellen Folgekosten einer Nutzungsänderung für das Gebiet Oybaum.

Stadtoberbaurat Sundermann erklärt, dass keine zusätzlichen Kosten durch die Nutzungsänderung zu erwarten sind. Verfahrenskosten würden lediglich im Rahmen der Änderung oder Aufhebung des Bebauungsplanes entstehen.

RM van den Boom fragt, ob die Änderung des Gebietstypus Auswirkungen auf die in der Nähe errichteten Windkraftanlangen haben wird.

Stadtoberbaurat Sundermann erklärt, dass bei der Ausweisung der Konzentrationszonen für alle Gebiete, in denen gewohnt wird, der gleiche Mindestabstand zu möglichen Windkraftstandorten angenommen wurde. Die detaillierte Untersuchung der Verträglichkeit hat im immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren zu erfolgen.

RM Kühnen legt der Verwaltung nahe, weiterhin den Kontakt zur Stadt Xanten zu suchen, da dort ein Bebauungsplan unter ähnlichen Voraussetzungen aufgehoben wird.

Stadtoberbaurat Sundermann verweist darauf, dass dies bereits erfolgt sei.

Vorsitzender Naß stellt die Beauftragung eines Rechtsgutachtens zur Diskussion. Alternativ könne die verwaltungsinterne Prüfung weitergeführt werden.

Eine externe Prüfung wird vom Ausschuss mit 8 Gegenstimmen bei 2 Zustimmungen und einer Enthaltung abgelehnt.

Das Fortführen der internen Prüfung wird einstimmig bei einer Enthaltung befürwortet.

Stadtoberbaurat Sundermann erläutert, dass zunächst der Kreis über die Beschlüsse informiert wird. Gleichzeitig weist er darauf hin, dass bereits sehr viel Aufwand betrieben wurde und eine weitere interne Prüfung Zeit benötigt, um neue Erkenntnisse einfließen zu lassen.

Rat der Stadt, 13.07.2017

Wortbeitrag

Stadtoberbaurat Sundermann erläutert eingehend den Sachverhalt. Nach einem Überblick über die historische Entwicklung geht er auf die dortigen bauordnungsrechtlichen Probleme in Zusammenhang mit den planungsrechtlichen Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung sowie insbesondere auf die Thematik der dauerhaften Wohnnutzung ein. Er erläutert die bisherigen Prüfungen in Bezug auf die Möglichkeiten, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen oder den bestehenden Bebauungsplan aufzuheben und berichtet über die bisher hierzu mit der Bezirksregierung geführten Gespräche. Die Verwaltung werde diese Prüfungen fortführen, um gesicherte Erkenntnisse für ein mögliches weiteres Vorgehen zu bekommen.

Der stellvertretende Vorsitzende des Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschuss, RM van den Boom, berichtet, dass der Fachausschuss jeweils einstimmig die Aufstellung der 22. Änderung des Bebauungsplanes empfohlen sowie die Fortführung der verwaltungsinternen Prüfung beschlossen hat.

Auf entsprechenden Hinweis des RM Schwaya erklärt Stadtoberbaurat Sundermann, dass in der Anlage zur Drucksache Fehler bezüglich der geplanten Änderungen aufgetreten sind. Unter Absatz 2 Nummer 4 muss es heißen: "Nebenanlagen i. S. v. § 14 (1) BauNVO, die in Angliederung an den Hauptbaukörper errichtet werden, bis zu einer Grundfläche von 10 m² auf den Baugrundstücken." Unter Absatz 2 Nummer 5 soll die Größe 15 m² betragen und nicht wie aufgeführt 12 m². Diese Fehler wurden in der Sitzung des Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschusses korrigiert.

BM Dr. Schulz wendet sich an die im Zuhörerbereich anwesenden Bewohner des Gebietes "Oybaum" und erklärt, dass weiter versucht werde, die dortige Situation zu verbessern - auch mit dem Ziel, dort ein dauerhaftes Wohnen zu ermöglichen; dies werde allerdings nicht einfach sein.

Beschluss

Aufgrund der Empfehlung des Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschusses vom 29.06.2017 beschließt der Rat der Stadt einstimmig:

Gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB wird die Aufstellung der 22. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 027 - Erholungsgebiet Oybaum - beschlossen.

Gleichzeitig werden die Beschlüsse über die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB jeweils in Verbindung mit § 13 BauGB gefasst.

Zielstellung ist die Aufhebung und Neufestsetzung von Maßen der baulichen Nutzung, der Grundfläche von Nebenanlagen im Erholungsgebiet sowie der allgemeinen Zulässigkeit von Garagen.